Малоэтажное строительство. Кто на старте?

Автор: Назарова Татьяна Викторовна | 25 Июля 2010

    Формирование эффективных рынков земельных участков.

При этом предполагается земельные участки для массового жилищного строительства обеспечить градостроительной документацией, инженерной, коммуникационной и социальной инфраструктурой. Также планируется вовлечь в проекты жилищного строительства неиспользуемые или используемые неэффективно государственные и муниципальные земельные участки. Речь идет о комплексном освоении и развитии земель, переданных Федеральному фонду содействия развитию жилищного строительства. С 2012 года строительство не менее 30% жилья (а это около 20 млн кв. м) в Российской Федерации будет осущетвляться на земельных участках, вовлеченных в оборот Фондом РЖС.
    

    Развитие жилищного строительства.

То есть массовое строительство жилья эконом класса, в первую очередь малоэтажного. Жилье при этом должно отвечать стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности.
    

    Развитие промышленности строительных материалов.

Для развития промышленности строительных материалов разрабатывается и утверждается федеральная целевая программа, предусматривающая развитие промышленности строительных материалов, в том числе модернизацию и технологическое развитие производственной базы индустриального домостроения. Также Фондом РЖС планируется ежегодно вовлекать в оборот необходимое количество земельных участков, обеспечивающих рост производства современных строительных материалов, изделий и конструкций (в первую очередь для малоэтажного домостроения), отвечающих стандартам энергоэффективности и экологичности, и содействовать созданию на этих участках современных производственных мощностей.

Кроме того, уже в 2010 - 2011 годах Фонд РЖС планирует осуществлять так называемую «оптимизационную» координацию земельных участков под строительство жилья в РФ, подразумевающую формирование пакета документов для получения технических условий на строительство и само получение техусловий, разработку схем подключения внешнего электроснабжения, схем теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, схем газоснабжения, подготовку проектной документации на строительство внешних инженерных сетей и подписание соглашений с Министерством энергетики РФ с целью включения объектов строительства электрических и газораспределительных сетей в инвестиционные программы субъектов естественных монополий. 

Развитие инженерной инфраструктуры, освоение земель и комплексная застройка доступным жильем, построенным по самым современным технологиям, – это решение материальной стороны важного, но не единственного для современного человека вопроса: где жить. Но остается второй вопрос: что делать?

И здесь решение должно быть найдено в диалоге общественности, бизнес-сообщества и государства. Как вариант, это возможности городов-спутников, способных создать благоприятную среду для комфортного проживания значительного числа граждан на территории пригородов. Стремительное развитие интернета делает возможной смену традиционного способа организации бизнеса в некоторых сферах. Наличие офиса как места физического перестает быть необходимым условием. Создание технопарков, индустриальных центров современного безопасного производства, окруженых новыми малоэтажными городами, – это уже почти реальность. В частности, 19 июня 2010 года заложили первый камень города-спутника Новое Ступино. В 70 км от Москвы, на территории 1195 га будут построены индустриальный парк, а также малоэтажное жилье — коттеджи и трехэтажные многоквартирные дома. Население нового города будет около пятидесяти тысяч жителей. На очереди и другие проекты.

    Массовое жилье эконом класса: критерии выбора. Развитие инфраструктуры.

Учитывая дефицит жилья и необходимость освоения земель, одной из основных тенденций российского строительного рынка в скором времени окажется массовое строительство малоэтажного жилья экономк ласса. Подобные планы предполагают формирование единого понимания терминологии у всех участников процесса: государства, бизнес-сообщества, в том числе представителей строительной отрасли, и общественности. Работа в этом направлении ведется, изучаются технологии и потребности конечных потребителей, в диалоге рождаются термины, которым в скором будущем суждено стать нормами закона.

    Пока определены реперные точки: жилье должно отвечать стандартам ценовой доступности, энергоэффективности и экологичности. 

Ценовая доступность – не дороже озвученных «правительственных» 30 000 руб. за 1 кв. м. В частности, стоимость квадратного метра доступного жилья, строящегося с участием средств федерального <br />бюджета, должна укладываться именно в эту сумму.

Еще один важный параметр - энергоэффективность современного жилища. По информации того же Фонда РЖС, энергопотребление жилищ в РФ в 3-4 раза выше, чем в среднем в европейских странах.

И конечно же создание безопасных и благоприятных условий проживания невозможно без соблюдения требований экологичности.

Массовое строительство подразумевает высокую скорость застройки, обеспечить которую в состоянии лишь индустриальные способы производства. Современные строительные материалы, готовые изделия и конструкции при этом должны соответствовать всем необходимым для жилья стандартам качества. 

Объединение усилий общественности, бизнес-сообщества и государства будет способствовать решению земельного вопроса и положительно скажется на формировании потребительского спроса на жилье. Факт – строить жилье в России будет нужно очень и очень много, вопрос – по каким технологиям.

    Технологии малоэтажного жилищного строительства.

Кризис последних лет, причина спада общей активности рынка и коррекции потребительского спроса, поставил перед участниками строительной отрасли задачу снижения себестоимости строительных материалов, готовых изделий и конструкций.

И на рынке малоэтажного строительства, наряду с традиционными срубами из бревен и коттеджами из кирпича, получают распространение быстровозводимые дома. Подобные дома могут быть построены из различного материала, объединяет же их скорость возведения и относительно невысокая стоимость квадратного метра готового дома.

    К таким технологиям, в частности, относят:

1) термоструктурные пенополистирольные панели (сэндвич-панели);
2) ячеистый бетон (газобетон);
3) неавтоклавный конструкционный пенобетон;
4) ЛСТК (легкие стальные металлические конструкции);
5) клееный брус;
6) монолитное строительство с применением щепоцементных блоков несъемной опалубки;
7) каркасно-монолитная технология (элементы изготавливают на заводе и затем на строительной площадке осуществляют монтаж и заливку полостей бетоном);
8) каркасная и каркасно-панельные (каркасно-модульные) технологии. Различаются видами каркасов, наполнителями стен, а также методом производства (возможна сборка непосредственно на стройплощадке (канадская технология) либо заводское изготовление домов на заводе с последующей сборкой (так называемые дома pre-fabricated).

Любая технология имеет свои плюсы и минусы, а учитывая масштабы предстоящей застройки в нашей стране, многие из перечисленных технологий окажутся востребованными. И это объединяет усилия идеологов той или иной технологии, земельно-инвестиционных девелоперов и строителей, отраслевые средства массовой информации и партийных лидеров, муниципальных и государственных чиновников, представителей широкой общественности. Объединяет с целью популяризации индустриального малоэтажного строительства эконом класса и повышения уровня информированности населения о современных технологиях домостроения.

Организуются пресс-конференции и слушания, проводятся тематические круглые столы, стартуют новые проекты, призванные изменить парадигму общественного сознания и сформировать оптимальный вектор, направленный на решение жилищного вопроса и комплексное освоение территорий нашей страны. Так, 10 июня 2010 года в здании ИТАР-ТАСС (Москва) состоялась конференция, посвященная началу проекта по созданию на территории Российской Федерации постоянно действующих выставок технологий малоэтажного строительства. В проекте предполагается участие, в том числе, и домов, построенных из бетона и сборного железобетона. Прийти, увидеть и сравнить реализованные на практике, так называемые pre-fabricted технологии (дома высокой заводской готовности) можно будет в сентябре, когда в Дмитровском районе Московской области откроется первая экспериментальная площадка - выставка технологий малоэтажного строительства «Свой дом». Организаторы проекта – НАМИКС (Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства) в партнерстве с земельно-инвестиционная группой компаний MOZAIK Development. В будущем такие площадки планируется открывать по всей России: сначала в Центральном федеральном округе, затем на Урале и в Сибири.

    Сборный железобетон в малоэтажном строительстве. Что есть и что может быть.

Какова будет роль сборного железобетона в комплексной малоэтажной застройке территории нашей страны? Ответ на этот вопрос зависит от ряда факторов. С одной стороны, это потребительский спрос. И здесь общественная и политическая пропаганда индустриального малоэтажного строительства эконом класса, а также повышение уровня информированности потенциальных потребителей положительно сказываются, в той или иной степени, на формировании лояльности и повышении потребительского спроса применительно ко всем современным технологиям домостроения, в том числе и на основе сборного железобетона.

С другой стороны, на долю распространения железобетона в данном сегменте строительного рынка не может не оказать влияния существующая материально-техническая база заводов. И важным фактором здесь будет готовность и возможность участников отрасли модернизировать свое производство с учетом потребностей и тенденций рынка. Обзор предложений заводов ЖБИ позволяет сделать вывод о том, что в настоящее время производство железобетонных изделий и конструкций для малоэтажного строительства не является профильной деятельностью предприятий. В большинстве случаев заводы производят отдельные элементы, которые используются в малоэтажном строительстве (фундаментные плиты, пустотные плиты-перекрытия, лестницы и др.), а в случах самостоятельного строительства малоэтажных объектов – комбинируют строительные материалы, применяя для наружных стен, например, кирпич или газобетонные блоки. Полный цикл производства и монтаж готовых малоэтажных объектов из сборного железобетона предлагают лишь несколько предприятий.

И здесь возникает следующий вопрос – о конкурентоспособности самой технологии сборного железобетона в контексте строительства массового малоэтажного жилья эконом класса. Отвечает ли такое жилье современным стандартам, предъявляемым к жилью данного сегмента: ценовая доступность, быстровозводимость, энергоэффективность и экологичность. И на этот вопрос можно дать положительный ответ. 

Так, в одном из прошлых номеров журнала мы писали о строительстве быстровозводимого дома эконом класса в Набережных Челнах. Речь идет об одноэтажном жилом доме. Общая площадь – 96 кв. м (12,5 м на 9 м). Срок монтажа «коробки» – пять дней, строительства «под ключ» – 30 дней. Стены – трехслойные ж/б панели толщиной 350 мм, с утеплением. Перегородки – ж/б панели толщиной 80 мм. Перекрытие – многопустотные ж/б панели. Кровля – листовая металлочерепица по стропилам. Цокольные панели (техподполье) – ж/б панели, с утеплением. Фундаменты – столбчатые, буронабивные (при варианте без подвала). По информации производителя, ООО ДСК Набережные Челны, стоимость квадратного метра «под ключ» в таком доме составляет не более 18 тыс. рублей, мощность же завода - 14 тыс кв. м в месяц, и при наличии заказа предприятие сможет за месяц изготовить свыше 140 подобных домов. 
    
В качестве убедительного довода в подтверждение широких возможностей применения железобетона в малоэтажном строительстве можно привести подмосковное предприятие – ОАО «Клинстройдеталь». Менее года назад, в октябре 2009 года, в городе Клин Московской области состоялась церемония торжественного открытия завода по производству несъемной железобетонной опалубки ОАО «Клинстройдеталь». Новая линия – это комплекс немецкого оборудования с полностью автоматизированным и роботизированным процессом производства, контролируемого и управляемого с помощью самых современных IT-технологий, и полностью интегрированного и автоматизированного процесса проектирования зданий. И сегодня компания «Клинстройдеталь» предлагает полный спектр услуг по возведению коттеджей, таунхаусов и малоэтажных многоквартирных домов по инновационной каркасно-монолитной технологии строительства (технология EuroBAU, производство несъемной железобетонной опалубки). Среди преимуществ данной технологии – идеально гладкая поверхность, готовая под финишную отделку, высокая гидро-, тепло- и звукоизоляция. По словам генерального директора ОАО «Клинстройдеталь» Валерия Ермоленко, производительность новой линии составляет 1500 кв. м в смену, в которой занято всего семь человек. Цикл всего строительства на объектах площадью 200 кв. м с момента выезда на площадку будет занимать не более недели. В 2011 году предприятие планирует выйти на показатель по строительству жилья более чем в 350 тыс. кв. м. По мнению руководства компании, с использованием данной технологии не только уйдет в прошлое тяжелый физический труд на стройке (данная технология втрое сокращает трудозатраты), но и в десять раз по сравнению с современным ДСК снизятся энергозатраты. Цена квадратного метра смонтированного таким образом здания составляет всего 11 500 руб., а при сдаче дома «под ключ» – не более 19 000 руб. Благодаря новой технологии, внедренной на ОАО «Клинстройдеталь», в подмосковном Клину впервые в заводских условиях может быть реализована не серия, не каталог зданий, а индивидуальная архитектура, то есть то, что раньше делалось на стройплощадке в монолите.

Еще один заметный игрок на рынке малоэтажного строительства – Группа ЛСР. В частности, ЗАО «Мосстройреконструкция» и «Завод ЖБИ-6» (предприятие Группы ЛСР в Московском регионе) не так давно разработали и начали эксклюзивное производство новой продукции в серии «Евро`Па» — малоэтажных (два-четыре этажа) домов «ЕВРО-8» и «ЕВРО-12», соответственно на 8 и 12 квартир. По информации компании, это новое для панельного домостроения решение уже востребовано в Московском регионе.7 Первый проект малоэтажного района на 114 домов реализуется заводом в городе <br />Балашиха, в 13 км от Москвы по Горьковскому шоссе. Комплексной застройкой района предполагается возведение двух- и трехэтажных жилых домов «ЕВРО» на 8 и 12 одно- и двухкомнатных квартир. Площадь квартир — от 32 до 54 кв. м. Для каждой квартиры предусмотрены отдельный вход, лоджия, кладовое помещение на цокольном этаже и собственный приусадебный участок. Дома типа «ЕВРО» от фундаментной плиты до полной готовности возводятся всего за 3 месяца. За счет этого, а также готовых планировочных и технологических решений, новые дома имеют более низкую, по сравнению с индивидуальной застройкой и многоэтажными домами, себестоимость квадратного метра.

Недавно предприятие «Завод ЖБИ-6» объявило об очередной модернизации производственных мощностей. Новая технологическая линия — одна из последних разработок немецкого производителя WECKENMANN-Vollert, которую отличает высокая технологичность и эффективность. По словам руководителя направления «ЛСР Москва», управляющего ЗАО «Мосстройреконструкция» Ивана Романова, модернизация производства «Завода ЖБИ-6» продиктована высоким спросом на главные продукты предприятия — серию жилых зданий «Евро’Па», а также малоэтажные дома «ЕВРО». Благодаря активному вхождению Группы ЛСР в 2010 году в инвестиционные проекты в Московском регионе, в ближайшее время нам предстоит построить сразу несколько малоэтажных и многоэтажных жилых микрорайонов в Подмосковье, что обусловливает высокую загрузку существующих мощностей.

По информации компании ЗАО «Мосстройреконструкция» (предприятие Группы ЛСР) перспективность нового для компании направления — производства и строительства малоэтажных домов эконом класса подтверждается, с одной стороны, мировой тенденцией субурбанизации — создания малоэтажных кварталов в предместьях крупных городов со сложившейся инфраструктурой, с другой — государственной политикой по решению жилищных проблем. Кроме того, согласно различным экспертным оценкам, малоэтажная типовая застройка соответствует и ожиданиям потенциальных покупателей сегмента массмаркет, часть из которых уже сегодня предпочитает купить квартиру в малоэтажном доме в загородном комплексе.
    

    Мировой опыт.

В качестве примера мирового опыта применения технологии сборного железобетона в малоэтажном строительстве можно привести деятельность международного концерна CONSOLIS, крупнейшего в Европе производителя сборного железобетона, осуществляющего свою деятельность в 25 странах мира.

Так, в частности, литовское подразделение концерна Consolis – компания Betonika была удостоена премии «Инновационный продукт 2010» за разработку концепции HOUSE-2010, предназначенной для строительства энергосберегающих жилых домов, рассчитанных на одну семью. Впервые концепция была представлена на выставке строительных технологий и материалов HOME World - 2010, прошедшей в период 24 по 27 марта 2010 года в Литве, в городе Каунас, и сразу же получила высокие оценки со стороны членов жюри премии «Инновационный продукт 2010», прошедшей в рамках выставки. Концепция House-2010 основана на использовании сборных железобетонных конструкций и предоставляет архитекторам большие возможности в области создания индивидуального облика домов. Все сборные элементы проектируются под индивидуальные особенности проекта с учетом пожеланий клиента. Фасадные панели могут быть выполнены с использованием различных вариантов отделки: начиная от облицовки панелей кирпичной плиткой и заканчивая различными вариантами отделки, включая «графический бетон».10 Площадь индивидуальных домов, построенных из сборных железобетонных элементов, может быть различна (в среднем от 120 до 230 кв. м) Что касается цены, то стоимость двухэтажного жилого дома общей площадью 207,29 кв. м составляет 109 336 литов (включая НДС), или около 1 214 296 российских рублей.11 В цену входят: стеновые панели с теплоизоляцией: 370/390 мм толщины (300 мм каменной ваты); внутренние однослойные стены, на которые опирается конструкция крыши: 200 мм толщины; пустотные плиты для междуэтажного перекрытия, толщиной в 200 мм; полный монтаж и гарантии конструкций сборного железобетона; поверхность стен ровная и не требует штукатурки, их следует только подготовить к окраске и покрасить. В цену входит также доставка в Каунасском регионе Литвы - цена доставки в другие регионы должна уточняться.
    

    Потенциал сборного железобетона в малоэтажном строительстве.

Рассмотренные примеры позволяют с веренностью дать положительный ответ на вопрос об участии технологий сборного железобетона в сегменте строительства малоэтажного доступного жилья. Насколько активным будет это участие – покажет время.

Не стоит забывать и о том, что помимо самих объектов малоэтажного жилья при комплексной застройке появляется необходимость возведения сопутствующих объектов социально-культурного назначения (школы, детские сады, больницы и др.), а также объектов коммерческой недвижимости (многофункциональные торгово-офисные центры, промышленные и складские помещения). Актуальность приобретает создание инженерной инфраструктуры, благоустройство территорий и развитие транспортной сети. И в этих сегментах строительства железобетонное производство может предложить как инновационные технологии, так и конкурентоспособные, проверенные временем решения.